Costos de cierre al comprar en Playa del Carmen: qué se paga además del precio

Los costos de cierre son varios pagos que ocurren alrededor de la firma de la escritura. En Playa del Carmen los principales son: el ISABI, que es el impuesto por adquirir el inmueble; los honorarios del notario; los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad; el avalúo; y, para extranjeros, la constitución del fideicomiso más su cuota anual.

Como referencia, NAS Playa estima que para un extranjero que compra en la zona restringida, es decir con fideicomiso, el total ronda del 5% al 8% del valor de la propiedad (guía 2025). En el ejemplo de más abajo la cuenta da de 6.6% a 9.0%. TheLatinvestor advierte que dar un solo porcentaje de costos de cierre es engañoso. El porcentaje real depende del monto, de quién sea el notario y del valor que la autoridad tome como base, así que conviene pedir un desglose por escrito antes de firmar nada.

La ley de Quintana Roo parte de un reparto parejo: el Código Civil del estado dice que comprador y vendedor pagan por mitad los gastos de escritura y registro, salvo que el contrato diga otra cosa (art. 2555). Las guías de mercado describen otra costumbre: el comprador cubre casi todo el cierre y el vendedor paga la comisión inmobiliaria y el ISR sobre su ganancia (Caribe Luxury Homes, 30 de abril de 2026; NAS Playa, guía 2025). Lo que decide es tu contrato, y ahí tiene que quedar escrito quién paga cada renglón.

Un rubro tiene dueño por ley: el ISABI lo debe quien adquiere, porque así define al contribuyente la ley municipal (Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, art. 23 Ter). Otro conviene revisarlo aunque no te toque pagarlo. Si el vendedor deja predial atrasado, la deuda se queda con el inmueble, porque la misma ley hace responsable al adquirente (art. 9). Por eso el notario, al declarar el ISABI, tiene que presentar el recibo que acredita el predial al corriente (art. 23 Septies).

El ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) es, casi siempre, el pago más alto del cierre. En Playa del Carmen, cuyo municipio se llama oficialmente Playa del Carmen desde marzo de 2025 (antes Solidaridad), la tasa pasó a 4% a partir del 10 de diciembre de 2025, tras la publicación del Decreto 167; antes era del 3% (Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, art. 23 Quinquies; Housebuy.mx, consultado 14 jul 2026).

4% Tasa del ISABI en Playa del Carmen desde el 10 de diciembre de 2025. Antes era 3%.

Un detalle que sorprende a muchos compradores: el 4% no siempre se calcula sobre el precio pagado. La ley municipal toma como base el valor más alto entre cuatro: el precio pactado, el avalúo catastral, el avalúo de un perito valuador registrado ante el estado y el último valor que declaró el vendedor (art. 23 Quáter). Por eso el número puede salir algo arriba de lo esperado. El notario lo calcula, lo asienta en la escritura y lo paga en la Tesorería Municipal dentro de los 15 días siguientes a la firma (arts. 23 Sexies y 23 Septies).

Los honorarios del notario en Playa del Carmen rondan del 1% al 2% del valor, más el 16% de IVA sobre sus servicios. Los derechos de inscripción en el Registro Público suelen ubicarse alrededor del 0.5% al 1%. El avalúo, que elabora un perito autorizado, suele costar entre 300 y 500 USD e incluye trámites como el certificado de libertad de gravamen (NAS Playa, guía 2025, consultado 14 jul 2026).

El comprador extranjero que adquiere en la franja costera necesita además un fideicomiso bancario: un banco mexicano conserva el título en fideicomiso a favor del comprador, con todos los derechos de uso, renta, venta y herencia. Por el fideicomiso, el banco cobra una comisión de apertura de 500 a 1,000 USD (Homia.mx, mayo de 2026) y una cuota anual de 500 a 1,000 USD; ese último rango junta los 500 a 700 que publica Homia.mx y los 550 a 1,000 de MyCasa.mx (enero de 2025). Aparte, la SRE cobra en 2026 $21,648.83 MXN por el permiso y $596.29 por el examen de la solicitud (Ley Federal de Derechos, art. 25). Los montos del banco cambian por institución y por año; vale la pena pedirlos actualizados al banco antes de apartar.

Pongamos un precio de compra de $4,000,000 MXN, una cifra redonda elegida solo para ver el orden de magnitud. Con ISABI al 4% (asumiendo que el precio sea la base más alta), el impuesto ronda los $160,000 MXN. Sumando honorarios de notario, IVA y derechos de registro, la parte que se calcula por porcentaje se ubicaría, de forma aproximada, entre $226,000 y $293,000 MXN, es decir alrededor del 5.7% al 7.3% del precio.

A eso se agregan el avalúo (unos 300 a 500 USD) y el fideicomiso: la comisión de apertura del banco (de 500 a 1,000 USD), su cuota anual y el permiso de la SRE ($21,648.83 MXN más $596.29 por el examen de la solicitud, en 2026). Con todo junto, y a 18.5 pesos por dólar, la cuenta de este ejemplo da de 6.6% a 8.6% del precio, o de 6.8% a 9.0% si se suma la primera cuota anual del fideicomiso. Todas estas cifras son estimados y varían: el número exacto depende del valor base que fije la autoridad, de la notaría y del tipo de cambio del día. Datos a septiembre de 2026, con fines informativos; no es asesoría fiscal ni legal. El cálculo exacto de cada operación lo dan el notario y un asesor fiscal.

En Marbella, la torre de 35 residencias mediterráneas sobre la Avenida 25 Norte, el precio de cada unidad se publica al día en la página de precios y disponibilidad, desde el Bígaro (una recámara, un baño) hasta el Edúlis, el penthouse. Sobre ese número se puede hacer la misma cuenta de esta guía. Los recorridos se agendan con cita previa por WhatsApp, cualquier día de la semana.

Arriba de cierto monto, un inmueble no se puede pagar en efectivo. La ley antilavado lo prohíbe cuando la operación vale 8,025 veces la UMA diaria o más, y la prohibición alcanza a las dos partes: a quien paga y a quien recibe (LFPIORPI, art. 32, fracción I). La UMA es la referencia en pesos que usan las leyes para fijar montos. En 2026 vale $117.31 diarios desde el 1 de febrero (INEGI), así que el tope queda en $941,412.75 MXN. Todas las residencias de Marbella cuestan más que eso.

$941,412.75 MXN Tope 2026 para pagar un inmueble en efectivo: 8,025 veces la UMA diaria de $117.31 (LFPIORPI, art. 32; INEGI).

El dinero se mueve por banco. Cuando la operación llega a ese tope, el notario tiene que identificar en la escritura cómo se pagó (art. 33). Si prefieres que un tercero retenga los fondos hasta la firma, puedes contratar un servicio de escrow, que NAS Playa cotiza entre 500 y 1,000 USD en su guía 2025.

El cierre se paga una vez. Después vuelven cada año tres pagos: el predial al municipio, la cuota anual del fideicomiso al banco si compraste como extranjero, y la cuota de mantenimiento del condominio. Esa última, junto con las reglas de convivencia, la entrega el desarrollador por escrito. Pídela antes de apartar.

En condominio, el predial se calcula sobre el valor de tu unidad, y la ley municipal toma el más alto entre el catastral, el bancario, el declarado y la renta que el inmueble pueda producir (Ley de Hacienda del Municipio de Playa del Carmen, arts. 12 y 13). Se paga por bimestres adelantados o de una vez por todo el año. Pagar pronto tiene premio: en 2026 el municipio descontó 25% a quien liquidó el año completo entre el 1 y el 15 de enero, 15% del 16 al 31 de enero y 10% en febrero (H. Ayuntamiento de Playa del Carmen, 2 de enero de 2026).

Dos detalles del año en que compras. Desde la reforma de diciembre de 2025, la Tesorería cobra la diferencia aunque el año ya esté pagado por adelantado, si la base cambia con la declaración de traslado de dominio (art. 16). Y con fideicomiso, la ley hace contribuyente al banco fiduciario y a ti, que usas el inmueble, responsable solidario (art. 8).

Si alguien te propone escriturar por debajo del precio real para pagar menos ISABI, la cuenta no sale. El impuesto se calcula sobre el valor más alto entre el precio, los avalúos y el último valor declarado, así que bajar el precio no necesariamente baja la base. Y si la autoridad fiscal practica un avalúo que supera en más de 10% el precio pactado, toda la diferencia cuenta como ingreso tuyo y paga ISR: 20% como pago provisional si resides en México, 25% si resides en el extranjero (Ley del ISR, arts. 125, 132 y 160). La Suprema Corte validó esa regla en el amparo en revisión 384/2025 (IDC, 6 de marzo de 2026).

El otro efecto llega al vender. Lo que pagaste al comprar se resta de tu ganancia: el costo de adquisición, los gastos notariales, los impuestos y derechos de la escritura, el avalúo y las comisiones (Ley del ISR, art. 121). Si escrituraste por menos, al vender pagas sobre una ganancia más grande. Si al vender resides fuera de México, la regla general es 25% sobre el total de la venta, sin deducciones. Cuando la venta consta en escritura pública, puedes optar por pagar sobre la ganancia, con esas mismas deducciones, a la tasa máxima de personas físicas (art. 160), que Caribe Luxury Homes ubica en 35%. Es orientación general, no asesoría fiscal: tu caso lo calcula el notario o un contador.

La ley habla de costo comprobado. Guarda la escritura y las facturas del notario, y pide comprobante de cada pago del cierre.