El fideicomiso explicado: cómo un extranjero es dueño de una propiedad en la costa mexicana

La Constitución mexicana marca una franja que llama zona restringida: los 50 kilómetros a partir de la línea de costa y los 100 kilómetros desde cualquier frontera. Playa del Carmen entra de lleno en esa franja, así que cualquier propiedad frente al mar o cerca de él, incluida una residencia sobre la Avenida 25 Norte, cae dentro de la regla. Ahí un extranjero no puede aparecer con título directo a su nombre, como sí lo haría en Texas o en Alberta.

El fideicomiso es el camino que la ley abrió para eso. Se trata de un contrato con un banco mexicano autorizado como fiduciario: el banco recibe el título de la propiedad y el comprador entra al contrato como beneficiario. No es un arrendamiento ni una renta a largo plazo. El beneficiario es dueño de los derechos sobre el inmueble, con la facultad de habitarlo, remodelarlo, rentarlo, heredarlo y venderlo cuando lo decida.

Entre los bancos autorizados hay nombres conocidos: BBVA, por ejemplo, mantiene su fideicomiso de zona restringida como producto vigente a julio de 2026, y no es el único que ofrece el servicio. La constitución pasa primero por un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) y luego por el notario, que es quien da fe de toda la operación.

Aquí es donde suele venir la confusión, así que hay que decirlo claro. El banco tiene el título, pero solo lo tiene en custodia. No puede vender la propiedad, no puede rentarla por su cuenta, no puede hipotecarla ni tocarla sin instrucción del beneficiario. El banco custodia el título, no es el dueño.

El beneficiario del fideicomiso conserva todos los derechos que importan en la práctica: habita la propiedad, la remodela, decide si la pone en renta, cobra esas rentas y elige el día de venderla. Si la propiedad se vende, el dinero es del beneficiario, no del banco. Cuando el desarrollo entrega una unidad, quien la estrena es el beneficiario.

Por eso la frase correcta es que el banco es titular fiduciario (tiene el título dentro del fideicomiso) y el beneficiario es el dueño económico y de uso. La distinción importa porque define qué puede hacerse con la casa. Y en el día a día puede hacerse prácticamente todo: habitarla, rentarla, venderla.

El fideicomiso se constituye por 50 años y es renovable, en la práctica de forma indefinida. Al acercarse el vencimiento se pide la prórroga por otros 50 años, y el trámite es de renovación, no una nueva compra. Está pensado para renovarse las veces que haga falta, y los derechos pueden transmitirse a los herederos dentro del mismo contrato.

Hay dos costos distintos y no hay que revolverlos. El de constitución se paga una sola vez al inicio y cubre tres cosas: el permiso de la SRE, los honorarios notariales y la comisión de apertura del banco. Su monto total depende del notario, del banco y del valor del inmueble, así que la cifra que cuenta es la de la cotización de cada caso. La cuota anual es lo que el banco cobra por administrar el fideicomiso cada año. Según guías de mercado de 2025 y 2026, suele andar entre 500 y 1,000 dólares al año (Homia.mx, Fideicomiso Cost in Mexico, Complete Guide 2026; MyCasa.mx, guía 2025).

Estas cifras varían por banco, por el valor de la propiedad y por el tipo de cambio; conviene tomarlas como referencia, no como cotización. Datos a julio de 2026, con fines informativos; no constituyen asesoría legal, fiscal ni de inversión, ni garantía de rendimiento. Los montos exactos los confirman el banco fiduciario y el notario para cada caso; el sitio de la Secretaría de Relaciones Exteriores publica los costos y tiempos oficiales del permiso.

La herencia es una de las razones por las que el fideicomiso resulta cómodo. En el propio contrato se nombran beneficiarios sustitutos, es decir, quién recibe los derechos si el titular falta. Llegado el momento, la transmisión se hace directamente dentro del fideicomiso, sin abrir un juicio sucesorio en México. Es un trámite más limpio que dejar un inmueble suelto a título directo, y por eso a muchas familias les da tranquilidad.

Para vender, el beneficiario instruye al banco y la operación se cierra ante notario, como cualquier compraventa. Si el comprador también es extranjero, normalmente entra al mismo fideicomiso o se constituye uno nuevo a su nombre. Si el comprador es mexicano, la propiedad puede salir del fideicomiso y pasar a título directo. En ambos casos el precio de venta es del vendedor.

Nada de esto sustituye a un profesional. Antes de firmar, lo sensato es sentarse con un notario y, si la situación fiscal está en Estados Unidos o Canadá, con un asesor que entienda ambos lados. El equipo de HH Luxury Real Estate acompaña a los compradores de Marbella en ese tramo y hace el enlace con el notario y el banco fiduciario.

Marbella es una torre de 35 residencias de Grupo VYT sobre la Avenida 25 Norte, esquina con Calle 24, en Playa del Carmen, con opciones desde el Bígaro (una recámara, un baño) hasta el Edúlis (el penthouse de dos recámaras y doble altura, 182.94 m²). La página de precios y disponibilidad publica el precio al día de cada unidad, y los recorridos se agendan con cita previa por WhatsApp, cualquier día de la semana.