El fideicomiso explicado: cómo un extranjero es dueño de una propiedad en la costa mexicana

La Constitución mexicana marca una franja que llama zona restringida: los 50 kilómetros a partir de la línea de costa y los 100 kilómetros desde cualquier frontera. Playa del Carmen entra de lleno en esa franja, así que cualquier propiedad frente al mar o cerca de él, incluida una residencia en la Avenida 25 Norte, cae dentro de la regla. Ahí un extranjero no puede aparecer con título directo a su nombre, como sí lo haría en Texas o en Alberta.

El fideicomiso es el camino que la ley abrió para eso. Es un contrato de confianza con un banco mexicano autorizado como fiduciario. El banco recibe el título de la propiedad, y tú entras al contrato como beneficiario. No es un arrendamiento ni una renta larga: eres el dueño de los derechos sobre el inmueble, con la facultad de usarlo, remodelarlo, rentarlo, heredarlo y venderlo cuando quieras.

Los bancos que suelen constituir estos fideicomisos son nombres conocidos: BBVA, Banamex, Santander, HSBC, Scotiabank, Banco del Bajío. La instrucción para constituirlo pasa primero por un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y luego por el notario, que es quien da fe de toda la operación.

Aquí es donde mucha gente se confunde, así que conviene ser claro. El banco tiene el título, pero solo lo tiene en custodia. No puede vender la propiedad, no puede rentarla por su cuenta, no puede hipotecarla ni tocarla sin tu instrucción. Piensa en el banco como un guardián del papel, no como el propietario.

Tú, como beneficiario del fideicomiso, tienes todos los derechos que importan en la práctica: habitas la propiedad, la remodelas, decides si la pones en renta, cobras esas rentas, y decides el día que la quieras vender. Si la propiedad se vende, el dinero es tuyo, no del banco. Si un desarrollo entrega una unidad, quien la disfruta eres tú.

Por eso la frase correcta es que el banco es titular en garantía y tú eres el dueño económico y de uso. La distinción no es un tecnicismo menor: define qué puedes hacer con tu casa. Y la respuesta es, en el día a día, prácticamente todo.

El fideicomiso se constituye por 50 años y es renovable, en la práctica de forma indefinida. Al acercarse el vencimiento se pide la prórroga por otros 50 años, y el trámite es de renovación, no una nueva compra. Es un instrumento pensado para durar más que tú y pasar a la siguiente generación.

Hay dos tipos de costo que conviene separar. El de constitución, que se paga una sola vez al inicio y cubre el permiso de la SRE, los honorarios notariales y la comisión de apertura del banco; y la cuota anual, que es lo que el banco cobra por administrar el fideicomiso cada año. Según guías de mercado de 2025 y 2026, la cuota anual suele ubicarse alrededor de 500 a 1,000 dólares (Homia, Guía de costos de fideicomiso 2026; MyCasa.mx, guía 2025). Algunas fuentes en pesos la reportan en un rango más amplio dependiendo del banco y del valor del inmueble (blog de mercado, 2025). El costo de constitución inicial se ha reportado del orden de 70,000 a 150,000 pesos en total, incluyendo permiso, notario y banco (fuentes de mercado, 2025-2026).

Estas cifras varían por banco, por el valor de la propiedad y por el tipo de cambio, así que tómalas como referencia, no como una cotización. Datos a julio de 2026, con fines informativos; no es asesoría de inversión ni garantía de rendimiento. Los montos exactos los confirma el banco fiduciario y tu notario para tu caso concreto; el sitio de la Secretaría de Relaciones Exteriores publica los costos y tiempos oficiales del permiso.

La herencia es una de las razones por las que el fideicomiso resulta cómodo. En el propio contrato nombras beneficiarios sustitutos, es decir, quién recibe los derechos si tú faltas. Al ocurrir, la transmisión a esas personas se hace directamente dentro del fideicomiso, sin abrir un juicio sucesorio en México. Es un trámite más limpio que dejar un inmueble suelto a título directo, y por eso a muchas familias les da tranquilidad.

Para vender, tú instruyes al banco y la operación se cierra ante notario, como cualquier compraventa. Si el comprador también es extranjero, normalmente entra al mismo fideicomiso o se constituye uno nuevo a su nombre. Si el comprador es mexicano, la propiedad puede salir del fideicomiso y pasar a título directo. En ambos casos el precio de venta es tuyo.

Nada de esto sustituye la palabra de un profesional. Antes de firmar, siéntate con un notario y, si tu situación fiscal es en Estados Unidos o Canadá, con un asesor que entienda ambos lados. En HH Luxury acompañamos a compradores de Marbella en ese proceso y te conectamos con el notario y el banco; puedes escribir a Homero por WhatsApp al 984 313 4501. Marbella es un desarrollo de 35 residencias de Grupo VYT sobre la Avenida 25 Norte, entre la 24 y la 26, en Playa del Carmen, con opciones desde el modelo Bigaro de una recámara.